最高院:存案挂号不影响房子作为开发商的财物强制执行

修改 | 七月

作者 | 槐城律师 郭最高院:备案挂号不影响房子作为开发商的资产强制履行晓杰

现实生活中,这样的场景或许我们都遇到过,在售楼处签完合同交完首付款,售楼处将签署的合同上报至不动产挂号中心的购房体系进行备案。至此,或许我们都以为万事大吉了,这房子肯定是自己的了,却不料有一天法院在房门上贴上封条,要拍卖你买的房子。

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网签备案不等于预告挂号

不产生物权效能

李海峰和翔达公司因为建造工程款胶葛起诉至法院,法院判定收效后,在履行过程中,李海峰和翔达公司达到履行宽和协议,翔达公司以其开发的26套房子抵顶给李海峰,李海峰和翔达公司签署了《商品房最高院:备案挂号不影响房子作为开发商的资产强制履行买卖合同》并依法处理网签备案挂号。

另案中,翔达公司和冶建公司合最高院:备案挂号不影响房子作为开发商的资产强制履行同胶葛经法院判定后,冶建公司请求强制履行现已网签备案至李海峰的26套房子。李海峰以为该26套房子已网签备案至其个人名下,应归于其个最高院:备案挂号不影响房子作为开发商的资产强制履行人产业,向履行法院提出履行贰言和履行贰言之诉,经吉林高院二审,最高院再审,终究标签1驳回李海峰的诉讼请求。


最高院以为,李海峰根据与翔达公司在另案履行程序中达到的宽和协议,主张对案涉26套房子享有扫除强制履行的民事权益。该宽和协议系李海峰与翔达公司意思自治的成果,本质上归于合同的领域,并不必定导致物权变化。

一起,李海峰与翔达公司签定的商品房买卖合同,尽管通过备案挂号,但备案挂号作为一种行政管理方式,不是预告挂号,不能产生物权效能。根据《最高人民法院关于人民法院处理履行贰言和复议案子若干问题的规则》第二十八条关于“金钱债务履行中,买受人对最高院:备案挂号不影响房子作为开发商的资产强制履行挂号在被履行人名下的不动产提出贰言,契合下列景象且其权力可以扫除履行的,人民法院应予支撑:

(一)在人民法院查封前已签定合法有用的书面买卖合同;

(二)在人民法院查封前已合法占有该不动产;

(三)已付出悉数价款,或许已依照合同约好付出部分价款,将剩下价款依照人民法院的要求交给履行;

(四)非因买受人本身原因未处理过户挂号”的规则,本案中,李海峰提交的修理基金发票、商品房备案单、商品房包销合平等根据,只能证明李海峰与翔达公司在案涉26套房子被查封前存在着以房抵债的履行宽和行为,因李海峰并未处理入住手续,亦未交纳水、暖、电费和物业费等费用,原审法院确定李海峰并未占有案涉房子,不予支撑李海峰对案涉26套房子扫除强制履行的诉讼请求并无不当。

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网签备案不等于预告挂号

根据《最高人民法院关于人民法院处理履行贰言和复议案子若干问题的规则》及司法实践,网签备案不等于预告挂号,并不具有确权的效能。关于未处理产权挂号的房子,买方可以扫除法院将房子作为开发商的资产强制履行需求一起满意以下条件:

1、在法院查封前现已签署书面买卖合同;

2、所购房标签20屋用于寓居且买方名下无其他用于寓居的房子;

3、已付出的价款超越合同约好总价款的百分之五十。

未处理产权过户挂号的房子买方可以扫除法院将房子作为卖方的资产强制履行需求一起满意以下条件:

1、在法院查封前现已签署书面买卖合同;

2、在法院查封前现已合法占有所购房子;

3、已付出悉数价款,或已付出部分价款且将剩下价款交由法院履行;

4、非因买方的原因未处理过户挂号。

如不契合上述条件,法院有权将房子作为卖方或开发商的资产强制履行。买方只能根据两边签署的合同追查卖方或开发作的违约责任。

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槐城律师主张

为防止买房人丢失,槐城律师结合实务经历,供给如下主张供我们参阅:

1、从开发商处购买的房子,签完合同交完款后一定要第一时间处理房子预告挂号,而不是网签备案;

2、买卖合同签署结束后,敦促买方抓紧时间处理房子过户手续,并保留好相关根据;

3、从开发商处购买的房子,事前履行开发商是否免除在建工程典当

适用法律:

《最高人民法院关于人民法院处理履行贰言和复议案子若干问题的规则》

第二十八条 金钱债务履行中,买受人对挂号在被履行人名下的不动产提出贰言,契合下列景象且其权力可以扫除履行的,人民法院应予支撑:

(一)在人民法院查封之前已签定合法有用的书面买标签14卖合同;

(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;

(三)已付出悉数价款,或许已依照合同约好付出部分价款且将剩下价款依照人民法院的要求交给履行;

(四)非因买受人本身原因未办标签19理过户挂号。标签20

第二十九条 金钱债务履行中,买受人对挂号在被履行的房地产开发企业名下的商品房提出贰言,契合下列景象且其权力可以扫除履行的,人民法院应予支撑:

(一)在人民法院查封之前已签定合法有用的书面买卖合同;

(二)所购商品房系用于寓居且买受人名下无其他用于寓居的房子;

(三)已付出的价款超越合同约好总价款的百分之五十。

事例来历:

最高人民法院 李海峰与吉林冶建有限公司、第三人吉林省翔达房地产开发有限公司案外人履行贰言之诉案,(2019)最高法民申3875号。


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